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王倩:投资轻资产运营企业的商业逻辑

发布时间:2021-07-04    来源: 官方正版4455

本文摘要:2017年1月13日,链家研究院主办的以库存时代流通为王为主题的链家思享年会在北京大城市酒店开会。

2017年1月13日,链家研究院主办的以库存时代流通为王为主题的链家思享年会在北京大城市酒店开会。在共享会上,翰同资本创始人王倩理解房地产业从宽资产模式向轻资产模式的变化。她回答说,对房地产细分领域的轻资产运营非常期待。通过轻资产模式,不仅可以使用房地产电子货币,还可以慢慢扩展。

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王倩指出,投资轻资产运营企业的商业逻辑可以用较小的资金撬开,立即扩大管理规模,使背后的品牌利益、规模利益、内部的系统管理能力一起,几乎每年可以构筑100%以上的快速增长。她根据以往的投资经验分享了轻资产投资的一些共同性。下降趋势不显着,发展空间小,交易量少的企业不转动的收益模式不明确的创始人必须同时具备在线基础和在线网络思维。

王倩的讲话国史:王倩:考虑到轻资产行业的投资,主要基于房地产变革整体的大背景的系统思考。到2005年,我自己有开发人员的背景,之后转入比较大的美元基金公司,转入房地产投资。

从一开始,我们就转向了很多开发商,参与了他们上市前的募集资金,包括富力、绿城、阳光100、方兴房地产,我们也转向了很多细分领域的领导企业,如红星美凯龙、奥特莱斯等,我们也在一线城市和核心二线城市收购了很多轻资产。我个人的感觉是,过去十几年,中国房地产的发展由于城市化的发展和人口红利,与此同时,十几年的发展缺陷部分也突然出现了市场化的大能量,如果需要在细分行业越来越激烈的拐点前转入,就可以得到非常好的下降周期报酬。然而,中国每个细分行业的繁荣和衰国外同行业的几倍。

新事物经常出现,蜂窝可能需要10年的周期,到中国两三年就结束了。因此,从投资者的角度来看,投资前对趋势的预测是最重要的。

轻资产模式急需变革,从整体趋势来看,传统研究开发的高毛利、低周转、高杠杆时期已出现,中国房地产已经从增量时代转移到库存时代,整体开发阶段已经结束。像北京一样,在京津冀一体化的政策下,城市已经建设了七环,但城市中心的许多核心房地产,其使用价值没有得到最差的表现。

或者,其功能不是最好的,应该商业的地方应该工作,应该工作的地方应该住宅,或者传统的研究开发建设质量下降,十几年的房子可能已经老了。另外,运营能力不足,经常隔着街道的办公大楼,运营比运营好的差50%以上。所以,传统轻资产的模式到了非常需要转型的时候。但是,对于开发者来说,收益率高,大船不能调整,轻资产的模式很难发生变化。

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轻资产运营的风口来了,为什么我们特别寄予希望轻资产的行业呢?第一,核心城市库存资产规模极大,我们有很多房地产期待通过运营管理来电子货币。近年来,我总结了一个非常有趣的趋势。一旦房子买得不好,每个人都开始转型。

最初的浪潮是2008年金融危机,很多房地产经纪人变革,变革为商业房地产、养老房地产、文旅房地产,房子买得好,找到还是卖房赚得最慢。到2014年下半年,房子买得不好,经常变革。

2015年下半年,开发人员的销售创下了历史新记录,不再委托变革。经营库存资产是产的经营是一项困难的工作,有可能重建数百人、数千人的运营团队,最后找到整个收益率和开发者相比很困难。轻资产的运营给其他基因的人带来新鲜的活力,给予更好的冲击。第二,与其他网络相关的创造性行业相比,房地产的所有经营、交易背后都有很大的资产不结合,其收益模式非常明确。

无论经营界限效果的提高,都可以只追求资产建设的巨大价值。这可能与用钱消除流量,培育c方面的商业模式大不相同。这是结合房地产轻资产的好处。第三,轻资产模式可以慢慢复制和扩展。

研发和所有者的轻资产是非常强大的资本生意,对资本的需求量相当大,需要提供地块和资产的周期非常长。但是,实现轻资产运营几乎不同,可以用较小的资金撬开,立即扩大管理规模,实现背后的品牌利益、规模利益、内部系统管理能力后,几乎每年可以构筑100%以上的快速增长。

最后,轻资产不会得到资本市场的好评。在香港上市的研究开发企业,交易量差,评价也低,基本上是4、5倍的股价收益率,很多上市公司的评价可能比手头的价值差,或者追不上手头的现金量,这也是很多大基金参加大的pre-IPO和投资基金的理由,已经没有很大的投资空间了。

但是,资本市场不愿意对这些轻资产运营的企业进行非常低的评价,包括图案年旗下彩色生活的分割发售和绿城、中海分割房地产的发售,如果背景中有互联网要素,评价就会变低。投资逻辑过去一年,翰同资本投资了7家房地产轻资产创意企业,在居住、办公、商业各领域转移了职业,在长期租赁、旅居、办公各领域转移了平台。

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我们投资的行业、企业都有共性。第一,细分行业一定处于下降周期,市场空间充足。我们投入一个项目特别赚钱,但实质上整个服务是数十万、百万客户,交易量不太大,这不是我们特别想的目标。

第二,我们转移的所有企业收益模式都很清楚。你必须复盖面积总部的成本、前期的市场费用,从开始到等待成熟期的费用,但是到了适当的拐点,一定会获利。此外,现金流极其务实,不烧钱。

我们转的7家企业,低于的快速增长是200%到300%,最低是4000%。第三,投资创业团队的创业者在某个行业积累了非常浅的专业知识、资源和人脉,行动非常务实。同时,不仅网上有很好的基础,还有网络思维。我们不能拒绝接受90后的创业概念。

房地产本身和房地产相关业务还是在线运营轻的业务,这个行业的行业的整个产业链和资源没有花费一定的时间积累的话,就很难了。但是,我们也不想投资特别传统的没有网络思维的人。他的思维是有限的,或者用传统研究开发的心情容易看问题,很难与快速成长的企业匹敌。


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